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小产权房合法化房价会崩溃?  

2013-10-30 12:19:31|  分类: 经济观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心,首次公开了一份改革方案总报告。这份被热议的报告一反以往对小产权房的态度,为小产权房合法化开了一道门。

 

    报告提出,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市,相应收缩政府征地范围,逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下,对已经形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。

 

此处要害在于,土地转让制度改变抑制土地溢价,农村集体土地与国有土地平等进入市场,土地的供应量将大大增加。也许十八亿亩红线之外的土地都有可能进入市场,地方政府以土地储备经营城市之路将走到尽头,而出售土地的农民势必要到城市落脚,人口城市化由此拉开序幕,已经进入城市的2亿农民朋友将定居于城镇,其他的6亿农民朋友还有一半也将进入城市。这是人类历史上从未有过的巨大工程,对此,在资金、就业、保障等方面必须做好充分的准备。

 

小产权房更是一个地雷阵。

 

北京数次清理过小产权房,表面原因是小产权房与现行法律规章不匹配,根本原因是小产权房将彻底淆乱现在的房地产价格体系。目前的房价中很大一块是土地溢价,小产权房之所以比周边房价便宜三分之一甚至一半,就是因为去除了土地国有化的成本,与土地交易过程中的大幅溢价。

 

小产权房数量的保守估计,全国工商联调研得出的数据,从19952010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。另据高国梁先生的统计,从1998年以来中国已销售新建商品房近100亿平米(此数据基于各年国家统计局公告的数据累计,2013年上半年1-7月份,商品房销售面积61133万平米,同比增长25.8%,预计全年能达13亿平米),即1亿套左右,还有60多亿平米在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房(此数据基于住建部的统计),即6000万套小产权房,按100平米3口人算,这些可供新增城镇人口近5亿人居住。

 

据深圳当地统计,截至201112月,深圳违法建筑达到37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。任志强先生表示,北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域,约占北京市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3%,而价格仅为北京临近地段商品房价格的25-30%左右。

 

即使只占商品房问题8%,小产权房若以现行商品房30%的价格进入市场,会对现有的商品房定价造成巨大的冲击,房地产、金融、地方财政瞬间垮塌。正因为认识到风险,20114月,国土部明确规定,对于已经建好或者已经售出的小产权房,不得办理土地登记。

 

明智的人会认识到,想维持房地产市场的正常运行,小产权房入市,绝对不会以现行的价格入市,而会进行土地价格补偿,补偿金额成为关键。如果补偿额高到与目前商品房市场价持平,小产权房就会失去价格优势。

 

今年10月,南京小产权房小区七彩星城小区业主开始更换正式的商品房购房合同以及办理银行按揭,为获得正式的产权证做准备。开发商已经补交了土地出让金和相关税费,土地性质已从集体转为国有。该小区项目单位于20078月办理了土地征用手续,201011月申请办理土地出让手续,目前经南京市政府批准,按规定补缴了7000余万元土地出让金,取得了国有土地使用证。南京市政府强调,这并非小产权房开禁,从本质上来说,这是小产权房在补足土地款之后的转性行为,仍是坚持国有土地性质的补票行为。南京小产权房转性事件中,是开发商拿出了7000余万元填平“缺口”,而其他小产权房,建造的村集体、购房的各色人等,未必肯拿出几百万元为土地转性。

 

现有的小产权房转性,似乎对政府有益。即使以每平米千元土地出让金算,政府可以增加万亿元的土地出让金收入,并且短期不会影响房价,因为小产权房已有买主,不会造成新的低价供应。如果日后小产权房在为常态,那就会颠覆现有市场。

 

在做出重大的决策之前,我们必须想明白一件事,自己能否承担市场变革的后果。为补偿会造成无数纠纷,现有的土地财政需要由切实的房产税、消费税得到弥补。

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